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楼市韧性还在 结构性机会在都市圈

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国内外双重挑战下,今年政府工作报告并未提出全年经济增速目标,强调要稳住经济基本盘,抓好“六稳”“六保”工作。  作为国民经济的“压舱石”,中央对房地产如何定调,备受关注。自疫情可控以来,房地产行业快速复苏,展现出超乎市场预期的强大韧性,调控政策屡现“一日游”,是否会借地产提振经济的论调再次出现。  需要看到,尽管经过多年调控,对地产金融风险的防范、地方土地财政的依赖、居民杠杆率的隐忧,并未因疫情变局而消失。继续加强房地产宏观调控,谨防地产系统性风险,仍是“房住不炒”的第一要义。  因此,政府工作报告再强调,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。“保民生是当前经济发展的重中之重,房地产稳定便是对国家发展大局的最大贡献。”业内认为。  楼市展现强劲韧性  随着疫情冲击逐渐减弱,我国房地产市场强力回温。  据克而瑞数据,4月份,房地产市场供求同比跌幅收窄至不足一成,近乎与去年同期持平;28个重点城市整体成交面积2383万平方米,环比增长43%,同比微跌5%,显著超过2020年月均水平。  从房企业绩表现看,随着积压需求释放,以及开发商积极推货,百强房企4月全口径销售额9002.3亿元,环比增长17.2%,同比基本持平;1~4月累计销售同比下跌14.5%,跌幅收窄。  “3月中旬开始,房地产恢复速度非常快,出乎我们意料。”易居控股CEO丁祖昱表示,而在此之前,房地产市场几近停摆,售楼处、中介门店、施工场地等纷纷关闭。  房企开发投资也逐步进入正常轨道。易居房地产研究院数据显示,今年1~4月,全国31个省份中,17省份房地产开发投资增速已由负转正,在房地产投资规模较大的省份中,四川已在3月份率先转正。  世联行董事长陈劲松认为,疫情之后,房地产行业还会是中国经济的压舱石,主要因中国城镇化率还不到60%,要达到70%的城镇化率,还有很大空间可挖,这与住宅密不可分。  中指院分析人士也表示,预计二季度,受疫情压制的置业需求将逐渐释放,房地产市场也将逐渐恢复,短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关,一二线城市整体恢复可能相对更快。  值得注意的是,楼市不仅快速复苏,甚至呈现“过热”苗头。从深圳经营贷流入楼市“风波”到4月二手房价领涨全国,从厦门惊现百亿地王到全国土地市场快速复苏,借地产提振经济的论调再次蠢蠢欲动。  “个别城市房价异动有三方面原因:一是全球货币宽松潮下,居民抢购实物资产的意愿增强;二是个别城市为稳住经济发展,出台支持房地产市场发展的政策;三是部分主体利用优惠政策进行套利。”中国银行研究院认为。  地方调控“博弈”  在稳经济和对房地产的依赖下,多地出台楼市提振措施,却屡屡被叫停。至此,已有包括无为、驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、荆州、赤峰、淮安、宁阳等约12个城市叫停房地产“松绑”政策。被叫停的政策主要为降低首付比例、放开限售限购政策、给予购房补贴等。  “当前不能放松地产调控的重要原因是,各级政府在发展路径上仍依赖于土地财政。”有业内人士表示,被债务负担拖累的地方城市,并未找到城镇发展转型的合理方案,一旦经济环境波动,便会再寄希望于房地产。  从地产金融角度看,此前有房企人士表示,国家的调控底线是不能出现金融风险,地产风险就是金融风险。目前开发商手上有11万亿元银行贷款、12万亿元信托、2万亿元境内债、1万亿元境外债,数量不小。  “信贷资金过度集中于房地产,一旦出现房价大幅下降的情况,将严重影响银行稳健经营。”广东省统计局日前发布报告称,房地产会对实体企业造成挤出效应,在房价只涨不跌预期下,更易滋生投机行为,不利于供给侧结构性改革。  与此同时,据中国人民银行调查,2019年,在96%的人拥有房产的同时,只有43.3%的家庭有房贷,这一方面侧面验证目前风险较低,另一方面也反映出财富分化、负债集中于低收入群体。  “降低房地产市场为主的资产泡沫风险,降低经济增长对杠杆的依赖,提升科技创新的能力,将是2020年经济变局的重要方向。”望正资本全球宏观对冲基金董事长刘陈杰此前撰文说。  基于此,中央层面重申坚持“房住不炒、因城施策”主基调不动摇,强化住房居住功能,弱化其金融属性。不过,随着“因城施策”被写入政府工作报告,各地房地产调控政策将更加灵活,以保障市场平稳运行。  结构性机遇在哪里?  尽管楼市正迅速回温,但丁祖昱认为,从长远看房地产仍存三大风险,包括行业规模已触碰天花板;“房住不炒”政策大环境下,房地产金融政策不放松;疫情阴霾下,全球经济危机“黑天鹅”。  “过去三年,地产总体销售面积并没有出现更多增长,连续都是在17亿平方米左右。”他表示,面积代表总需求量,行业规模已触碰天花板,尤其因房价上涨与居民收入涨幅不成正比,刚需购买力压力较大。  受疫情影响,就业形势和中等收入群体收入发生变化,也会关系到未来房地产市场的发展。克而瑞认为,今年刚需市场不容乐观,购买力不济下刚需增长乏力,购房消费或将被迫向后延期。  在行业增长挑战、地方调控“博弈”下,未来楼市的增长动力在哪里?值得注意的是,此次政府工作报告指出,要深入推进新型城镇化,发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。  “未来不动产市场的结构性机会就在都市圈。”华夏幸福研究院院长顾强认为,过去十年,新增城镇人口的65%进入核心都市圈,未来这种趋势仍会持续,都市圈将集中70%的新增城镇人口,释放中国经济的最大结构性潜能。  都市圈的强劲红利,与人口流向息息相关。2019年,全国人口净增加超过100万的省份为广东和浙江,其中杭州、深圳人口增长最快,楼市也较为活跃。而房地产市场不景气的地方,一般是人口净流出地区。  业内专家认为,城市群建设是新型城镇化发展的重要组成部分,五大城市群仍将是发展高地,核心城市产业结构不断优化调整,高素质人才大量导入,有望给房地产市场提供更坚实的需求支撑。  “无论是保就业保民生,还是实现脱贫目标、防范化解风险,都需要发挥房地产在经济发展的压舱石作用。”广东省房协会长王韶称,维持房地产行业稳定发展,就是对“保民生”的最大贡献。

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本文来源:四川快3人工预测 责任编辑:浙江快3微信计划群 2020年05月28日 00:16:22

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